LA COMPRA D'UN HABITATGE PAS A PAS

Quan finalment ens hem decidit per un habitatge i hem acordat el preu amb l'intermediari o el propietari haurem de fer els tràmits següents:
1. Demanar la documentació següent:

  1. Fotocòpia de l'escriptura de la propietat i la nota simple més recent i el número del cadastre

  2. Cèdula d'habitabilitat

  3. Estatuts de la comunitat (si en té) i un resum de l'última junta de propietaris

  4. Preu total de l'habitatge i les formes de pagament i les condicions generals

  5. Dades de la hipoteca que s'ha de subrogar si és el cas

  6. Últim rebut de l'impost de béns immobles

  7. Certificat de domini i càrrega, que assegura que no hi hagi impagats

  8. Fotocòpia del DNI del propietari

2. Fer la reserva del pis. Hi ha 3 maneres:

  1. La paga i senyal: És una quantitat petita de diners (uns 3.000 €) que es lliura a l'agència o al propietari com a reserva temporal de l'habitatge. Aquest pas no és imprescindible, però s'utilitza en el cas que vulguem negociar a la baixa el preu de venda. Si finalment no hi ha acord, la paga i senyal es torna.

  2. El contracte d'arres: És una quantitat equivalent al 10% del preu total del pis que s'entrega per reservar el dret de compra. Els diners s'abonen en signar el contracte d'arres, que conté unes clàusules que es poden negociar. Si no estem segurs que el banc ens donarà una hipoteca, és convenient afegir-hi una clàusula que condicioni la compra del pis a l'obtenció de la hipoteca, així no perdrem els diners de les arres.

  3. El contracte privat de compravenda: És el pacte entre el comprador i el venedor pel qual tots dos s'obliguen a portar a terme l'operació de compravenda. Normalment s'entrega el 10% del valor de l'immoble. Si una de les 2 parts trenca el pacte, s'ha de recórrer als tribunals.

* DIFERÈNCIES ENTRE EL CONTRACTE DE COMPRAVENDA I EL CONTRACTE D'ARRES

El contracte de compravenda és el document que solemnitza la compravenda d'una cosa o d'una propietat.

El contracte d'arres és un “acord accessori” i previ a la compravenda que normalment consisteix en el lliurament al venedor, per part del futur comprador, d'una quantitat de diners vinculats a la compravenda que es vol portar a terme.

El contracte d'arres és jurídicament una mica complicat i es recomana no abusar d'aquesta figura, entre altres motius, perquè es presta a malentesos, a discussions que acaben al Jutjat.

El Codi Civil Espanyol només regula una tipologia de contracte d'arres, però la jurisprudència (el que diuen els jutges en les seves sentències) en diferencia TRES modalitats diferents (per això cal vigilar bé el contingut d'aquest tipus de contractes):

  1. Arres confirmatòries. Són les que es lliuren com a “senyal” de la celebració del futur contracte de compravenda i les parts contractants no tenen lliure facultat de tirar-se enrere o rescindir el contracte d'arres. En aquests casos, la quantitat de diners lliurada es considera una bestreta o part del preu pactat de la compravenda.

  2. Arres penals. Són les que es lliuren com a garantia del compliment del contracte. Així, la part que l'incompleix perd les arres (si és la part que les ha lliurades) o les ha de tornar doblades (si és la part que les ha rebudes).

  3. Arres penitencials. Són les que preveu el Codi Civil i permeten desistir del contracte. En aquest supòsit, si el que desisteix és qui ha lliurat les arres, aleshores les perd. Si el que desisteix és qui ha rebut les arres, les ha de tornar doblades.

3.  Demanar la hipoteca. Un cop aportada la documentació que ens demani el banc (document identificatiu, nòmines, declaració de la renda, contracte d'arres, IBI), ens demanarà un informe de taxació i en funció d'aquest ens farà una oferta. L'oferta ens la mantindrà durant 10 dies per tal que l'estudiem. Un cop acceptades les condicions del banc, ens citaran a les oficines juntament amb el notari i el propietari i tindrà lloc la compravenda i la signatura de l'escriptura pública. A partir d'aquell moment el pis ja és nostre.