Guide d'accueil

Quand on s'est finalement décidé pour l'achat d'un logement, que nous en avons accordé le prix avec le propriétaire ou son intermédiaire, nous devons faire certaines démarches:

1. Solliciter les informations suivantes:

1.1   Photocopie du titre de la propriété ou acte de vente (Escriptura de la propietat) et la note simple la plus récente ainsi que le numéro d'inscription au registre du cadastre (Cadastre)
1.2   Cédule d'habitabilité
1.3   Statuts de la communauté (s'il y en a) et un résumé de la dernière junte des propriétaires
1.4   Prix total du logement et les formes de paiement ainsi que les conditions générales
1.5   Informations concernant l'hypothèque qui doit se subroger, si c'est le cas
1.6   Dernière quittance de l'impôt sur les biens immeubles (IBI)
1.7   Certificat de domaine et charge, qui assure que tous les paiements sont à jour
1.8   Photocopie de la carte d'identité du propriétaire

2. Pour réserver le logement, il y a 3 façons de procéder:

2.1   Les arrhes (Paga i senyal): c'est une petite quantité d'argent  (environ 3.000 €) versée en acompte à l'agence ou au propriétaire en concept de réservation temporaire du logement. Ce premier pas n'est pas indispensable, mais il est utile si on veut négocier le prix de vente à la baisse. Si finalement il n'y a pas accord entre les deux parties, les arrhes sont rendues.

2.2   Le contrat d'arrhes (Contracte d'arres): c'est une quantité équivalente à 10% du prix total du logement que l'on remet pour la réservation du droit d'achat. L'argent est remis au moment de signer le contrat d'arrhes, qui contient des clauses qui peuvent être négociées. Si nous ne sommes pas sûr d'obtenir le prêt bancaire nécessaire, il convient d'ajouter une clause qui conditionne l'achat à l'obtention de l'hypothèque, pour ne pas perdre l'argent des arrhes.

2.3   Le contrat privé d'achat-vente (Contracte privat de compravenda): c'est un accord entre l'acheteur et le vendeur selon lequel les deux parties se compromettent à mener à terme la transaction.  Normalement, on remet 10% de la valeur du logement. Si une des deux parties rompt le pacte, l'autre doit recourir aux tribunaux.

* DIFFÉRENCES ENTRE LE CONTRAT D'ACHAT-VENTE ET LE CONTRAT D'ARRHES

Le contrat d'achat-vente est le document qui confirme l'achat-vente d'une chose ou d'une propriété. Le contrat d'arrhes est un “accord accessoire” et préalable à la transaction d'achat-vente où normalement l'acheteur remet au vendeur une quantité d'argent liée à la transaction qui est en cours.

Le contrat d'arrhes est juridiquement un peu compliqué et il n'est pas recommandé d'abuser de cette figure, entre autres raisons car il prête parfois à des malentendus et à des discussions qui finissent aux tribunaux.

Le Code Civil Espagnol ne régule qu'un type de contrat d'arrhes, mais la jurisprudence (ce que disent les juges dans leurs sentences) distingue trois modalités différentes (pour cette raison, il faut bien étudier le contenu de ce type de contrats):

1. Arrhes confirmatoires. Elles sont remises pour sceller le futur contrat d'achat-vente et les parties concernées perdent la libre faculté de revenir sur leur accord ou de résilier le contrat d'arrhes. Dans ce cas, la quantité d'argent remise est considérée comme une avance, ou partie du prix accordé de la transaction.

2. Arrhes pénales. Elles sont remises comme garantie de l'accomplissement du contrat. Ainsi, la partie qui revient sur son engagement perd les arrhes (si c'est celle qui les a versées) ou doit les doubler (si c'est celle qui les a perçues).

3. Arrhes pénitentielles. Elles sont prévues par le Code Civil et elles permettent de se désister du contrat. Dans ce cas, si celui qui se désiste est celui qui a remis les arrhes, il les perd. Si celui qui se désiste est la partie qui les a perçues, il doit rendre le double.

Demander une hypothèque. Mise à part la documentation demandée (carte d'identité, feuilles de paie, déclaration d'impôts, contrat d'arrhes, IBI), la banque nous demandera aussi un rapport de taxation et, en fonction du résultat de celui-ci, elle fera une offre. Cette offre sera maintenue pendant 10 jours pour avoir le temps de l'étudier. Si on accepte les conditions de la banque, celle-ci nous donnera rendez-vous dans ses bureaux avec le notaire et le propriétaire pour procéder à la transaction et à la signature de l'acte de vente. C'est à partir de ce moment-là que nous devenons propriétaire.