VIVIENDAS DE ALQUILER

HABITATGES DE LLOGUER

El contrato de alquiler (Contracte de lloguer) es un acuerdo privado entre dos personas: el arrendador (Arrendador) o propietario y el arrendatario (Arrendatari), también llamado inquilino o alquilador.

El contrato de alquiler

Es un documento que firman el inquilino y el propietario y que recoge todas las condiciones del acuerdo. El arrendador (propietario) lo puede hacer a través de un representante, el administrador de fincas, que se encarga de gestionar el contrato y cobrar la renta.

Qué datos deben constar en el contrato de alquiler:

  • Nombre y datos del arrendador y del arrendatario.

  • Dirección de la vivienda que se alquila e identificación de la finca

  • Duración del contrato

  • Renta a pagar

  • Todas las cláusulas (Clàusules) que hayan pactado las dos partes

El contrato debe hacerse por escrito y debe estar registrado y sellado en la Cámara de la Propiedad Urbana (Cambra de la Propietat Urbana). Si no lo está, no es oficial, pero también es válido. De hecho, el arrendatario no está obligado a registrarlo, pero la inscripción lo puede proteger en un futuro ante cambios de titularidad de la vivienda, por ejemplo.

Qué nos pedirán a la hora de firmar un contrato de alquiler:

  • Documento de identidad: DNI o pasaporte o autorización de residencia y trabajo (NIE).
  • Normalmente también se pide una copia del contrato de trabajo y las últimas nóminas.
  • Una fianza (Fiança) en metálico equivalente al alquiler de 1 mes. El importe de la fianza queda depositado en la Cámara de la Propiedad Urbana correspondiente. A veces también se necesita una fianza suplementaria (Fiança suplementària) cuando el arrendador no se fía del arrendatario.
  • Es frecuente pedir también un aval bancario (Aval bancari) o un aval personal (Aval personal), denominado también solidario, de otra persona o entidad para garantizar que el arrendatario puede pagar el alquiler.

Pedir un aval es legal, aunque no es obligatorio. Los propietarios, por miedo a un incumplimiento de pago del arrendatario, piden algún tipo de garantía. Ante un impago del inquilino, el propietario tiene que iniciar un proceso judicial de suspensión (Desnonament) que no suele tardar nunca menos de seis meses, además de los gastos de abogado y procurador.

El aval dura el mismo tiempo que por el que se establece el contrato de alquiler, más uno o dos meses de margen, por posibles impagos.

Condiciones económicas del contrato de alquiler:

1) Si el contrato de alquiler es entre particulares y no interviene en él un administrador de fincas:

  • Deben pagarse dos meses de alquiler por adelantado. De estos dos meses, uno se paga en concepto de fianza y el otro corresponde al pago avanzado del primer mes. Se paga en metálico.

2) Si el contrato de alquiler es mediante la gestión de un administrador de finques:

  • Deben pagarse tres meses de alquiler por adelantado. De estos tres meses, el primero se paga en concepto de fianza, el segundo corresponde al pago adelantado del primer mes y el tercero acostumbra a ser la comisión para el administrador de fincas. Se paga en metálico en el momento de firmar el contrato.

El propietario devolverá la fianza cuando finalice el contrato, siempre que no se hayan producido desperfectos en la vivienda atribuibles al arrendatario. Para evitar malentendidos, es aconsejable hacer un inventario (Inventari) del estado del mobiliario y del estado del piso en el momento de entrar en él. Este documento lo firman el propietario y el inquilino, y es el documento utilizado al finalizar el contrato, para comprobar posibles desperfectos.

Antes de firmar el contrato:

Es necesario comprobar el estado de conservación de la vivienda: si hay grietas o humedades, si tiene luz natural, si está bien ventilado, si el agua es de depósito o es agua corriente...

También hay que comprobar el estado de los suministros (Subministraments) de agua, gas (natural o butano) y electricidad. Si los suministros están dados de alta, habrá que comprobar que los últimos recibos están abonados. En este caso es recomendable pedir una copia.

Si la vivienda no tiene los suministros dados de alta, los tendremos que dar de alta, y quien se encarga de los trámites es el inquilino. Entonces debemos disponer de la cédula de habitabilidad (Cèdula d'habitabilitat) correspondiente. Es obligación legal del propietario facilitárnosla.

La firma del contrato comporta la aceptación de las condiciones y las cláusulas acordadas por las dos partes. Antes de firmar se recomienda una lectura detenida del documento y, si es posible, los consejos de un experto, como un agente de la propiedad inmobiliaria (API), o de las oficinas municipales de información al consumidor, OMIC.

Colegio de API de Barcelona:
www.apibcn.com

Oficinas municipales de información al consumidor (OMIC):
www.omic.bcn.es

Una vez que hemos firmado el contrato de alquiler, tenemos derecho a disponer de las llaves de la vivienda. También tenemos la obligación de devolver el piso alquilado al propietario en el mismo estado en el que lo alquilamos, y las llaves, en el momento en que finaliza el contrato.