Guía de acogida

Cuando finalmente nos hemos decidido por una vivienda y hemos acordado el precio con el intermediario o el propietario deberemos hacer los trámites siguientes:

1. Pedir la documentación siguiente:

1. Fotocopia de la escritura de la propiedad (Escriptura de la propietat) y la nota simple más reciente y el número del catastro (Cadastre)
2. Cédula de habitabilidad
3. Estatutos de la comunidad (si los tiene) y un resumen de la última junta de propietarios
4. Precio total de la vivienda y las formas de pago y las condiciones generales
5. Datos de la hipoteca que ha de subrogarse si es este el caso
6. Último recibo del impuesto de bienes inmuebles
7. Certificado de dominio y carga, que asegura que no hay impagados
8. Fotocopia del DNI del propietario

 

2. Hacer la reserva del piso. Hay 3 maneras:

1. La  paga y señal (Paga i senyal): Es una cantidad pequeña de dinero (unos 3.000 €) que se entrega a la agencia o al propietario como reserva temporal de la vivienda. Este paso no es imprescindible, pero se utiliza en el caso de que queramos negociar a la baja el precio de venta. Si finalmente no hay acuerdo, la paga y señal se devuelve.

2. El contrato de arras (Contracte d'arres): es una cantidad equivalente al 10% del precio total del piso que se entrega para reservar el derecho de compra. El dinero se abona al firmar el contrato de arras, que contiene unas cláusulas que se pueden negociar. Si no estamos seguros de que el banco nos dará una hipoteca, es conveniente añadir una cláusula que condicione la compra del piso a la obtención de la hipoteca, así no perderemos el dinero de las arras.

3. El contrato privado de compraventa (Contracte privat de compravenda): es el pacto entre el comprador y el vendedor por el cual ambos se obligan a llevar a cabo la operación de compraventa. Normalmente se entrega el 10% del valor del inmueble. Si una de las 2 partes rompe el pacto, debe recurrirse a los tribunales.
   
   * DIFERENCIAS ENTRE EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Y EL CONTRATO DE ARRAS

El contrato de compraventa es el documento que solemniza la compraventa de una cosa o de una propiedad. El contrato de arras es un “acuerdo accesorio” y previo a la compraventa que normalmente consiste en la entrega al vendedor, por parte del futuro comprador, de una cantidad de dinero vinculado a la compraventa que se quiere llevar a cabo.

El contrato de arras es jurídicamente un poco complicado y se recomienda no abusar de esta figura, entre otras razones, porque se presta a malentendidos, a discusiones que acaban en el Juzgado.

El Código Civil Español solo regula una tipología de contrato de arras, pero la jurisprudencia (lo que dicen los jueces en sus sentencias) distingue TRES modalidades diferentes (por eso hay que vigilar bien el contenido de este tipo de contratos):

1. Arras confirmatorias. Son las que se entregan como “señal” de la celebración del futuro contrato de compraventa y las partes contratantes no tienen libre facultad de echarse atrás o rescindir el contrato de arras. En estos casos, la cantidad de dinero entregada se considera un anticipo o parte del precio pactado de la compraventa.

2. Arras penales. Son las que se entregan como garantía del cumplimiento del contrato. Así, la parte que lo incumple pierde las arras (si es la parte que las ha entregado) o las debe devolver dobladas (si es la parte que las ha recibido).

3. Arras penitenciales. Son las que prevé el Código Civil y permiten desistir del contrato. En este supuesto, si el que desiste es quien ha entregado las arras, entonces las pierde. Si el que desiste es quien ha recibido las arras, las debe devolver dobladas.

3.  Pedir la hipoteca. Una vez aportada la documentación que nos pida el banco (documento identificativo, nóminas, declaración de la renta, contrato de arras, IBI), nos pedirá un informe de tasación y en función de este nos hará una oferta. La oferta nos la mantendrá durante 10 días para que la estudiemos. Una vez aceptadas las condiciones del banco, nos citarán en las oficinas junto con el notario y el propietario y tendrá lugar la compraventa y la firma de la escritura pública. A partir de ese momento el piso ya es nuestro.