Guía de acogida

La hipoteca

La adquisición de una vivienda en propiedad representa un gasto muy elevado. Con los ahorros personales a menudo no hay suficiente y hay que pedir una hipoteca (Hipoteca) en alguna entidad financiera.

Prácticamente ninguna entidad bancaria concede el 100% del precio de un piso. Normalmente se consigue el 80% del valor de tasación (Valor de taxació) y el 20% restante lo debe aportar el comprador. Es lo que entendemos por la entrada (Entrada) de un piso.

También debemos tener en cuenta que la compra de un piso, y aún más si se hace mediante una hipoteca, genera unos gastos que se pueden situar alrededor del 10% del coste de compra del piso (tasación, notario, comisión del banco, impuesto de transmisiones patrimoniales...).

Si no disponemos de suficiente dinero para pagar la entrada se puede hacer mediante un crédito personal. Para que el banco acepte estas condiciones deberemos presentar un aval de otra persona (normalmente un familiar) dispuesta a asumir el pago de la hipoteca si nosotros no pudiéramos pagarla en un futuro.

Hay personas que resuelven este 20% mediante dinero negro. Este método es ilegal y nada recomendable ya que comporta multas administrativas importantes. Al aflorar el dinero negro, puede dar lugar a inspecciones y multas de Hacienda. Si los ingresos negros provienen de actividades presuntamente ilícitas, en el momento en que cualquier persona tiene conocimiento de ello (incluidas las entidades financieras) debe informar inmediatamente a las autoridades competentes (Policía, ministerio fiscal, etc.) para que inicien un proceso de investigación que puede acabar en una causa penal.

Es muy importante conocer y comparar las condiciones económicas que ofrecen las diferentes entidades bancarias y cajas de ahorros: intereses, gastos de tramitación y notario, impuestos, etc.

La tasación

Antes de aprobar una hipoteca, las entidades financieras enviarán un técnico de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España cuyos honorarios irán a nuestro cargo. El técnico elaborará el informe de tasación (Informe de taxació), que es obligatorio y que refleja el precio de mercado de la vivienda, la situación y el estado de conservación. A partir de este informe el banco decidirá cuánto dinero nos concede.

Qué criterios sigue el banco a la hora de conceder una hipoteca

El criterio prioritario de una entidad bancaria (banco o caja de ahorros) a la hora de conceder una hipoteca es la capacidad de ahorro del solicitante. No es el dinero que ingresamos cada mes, sino el dinero que nos queda al final del mes una vez hemos descontado todos los gastos fijos mensuales que tenemos. El dinero resultante determinará nuestra capacidad de endeudamiento, que corresponde al valor mensual de la hipoteca. Entre los gastos fijos no debemos contar el alquiler, ya que este pago desaparece en el momento en que tenemos una hipoteca.

La entidad bancaria también mirará que no tengamos otros créditos, el número de tarjetas de crédito y nuestra estabilidad laboral.

Aproximadamente, nuestra capacidad de endeudamiento debería ser equivalente al 45% de nuestros ingresos libres de cargas.

La documentación que nos pedirán es la siguiente:

1. Contrato de trabajo. Con preferencia nos concederán la hipoteca si tenemos contrato fijo. Si somos trabajadores autónomos (Treballadors autònoms), se fijarán en la cantidad ingresada en los últimos años.

2. Últimas nóminas y declaraciones de renta.

3. Avales personales complementarios (normalmente de padres, otros familiares o personas que puedan responder de nosotros) que garanticen que podemos hacer frente al pago mensual de la hipoteca.

Por tanto, debemos estar bien seguros de que nuestra situación laboral es estable, y que tenemos otras fuentes de financiamiento por si nos pasa algo y dejamos de ingresar dinero durante una temporada. Es un riesgo bastante elevado que debemos tener en cuenta.

Todas las personas que firman una hipoteca son propietarias de la vivienda en la parte proporcional que les toca, y son también responsables ante la ley y la entidad financiera del retorno del préstamo.